Как отличить капитальный или текущий ремонт компьютера. замена отдельных участков покрытия полов. укрепление и замена водосточных труб

Поскольку этот вопрос возникает регулярно и особую популярность он приобрел после введения обязательств собственников , то предлагаю ознакомиться с действующими на территории города Москвы.

Есть ли различие по видам работ, т.е. различаются ли виды работ при текущем ремонте и при капитальном ремонте?

Принципиального отличия между видами работ нет. И текущий, и капитальный ремонт являются ремонтом , который представляет из себя «…комплекс операций по восстановлению исправности или работоспособности здания (сооружения, оборудования, коммуникаций, объектов жилищно-коммунального назначения) и восстановлению его ресурса или ресурса его составных частей » (согласно тексту распоряжения Департамента жилищно-коммунального хозяйства и благоустройства г. Москвы от 2 декабря 2013 г. N 05-14-381/3 "Об утверждении Регламента на работы по содержанию и текущему ремонту общего имущества в многоквартирном доме").

Но в чем же проявляется различие?

Основное различие между текущим и капитальном ремонтом состоит в степени восстановления ремонтируемого ресурса (системы) в результате проведенного ремонта и в удельном весе заменяемых элементов.

Так при текущем ремонте восстановление ремонтируемого ресурса (системы) может быть частичным, т.е., например, при текущем ремонте заменяется только небольшая часть трубопровода, которая дала явную течь. Хотя, исходя из технического состояния, трубопровод должен требовать замены на всём протяжении. При капитальном ремонте замена производится либо в полном объеме, либо удельный вес заменяемых элементов весьма значителен.

Но термин «значителен» - расплывчат и неконкретен. Для конкретизации этого термина обращусь к следующему документу: Регламент на работы по содержанию и текущему ремонту общего имущества в многоквартирном доме (утвержден распоряжением Департамента жилищно-коммунального хозяйства и благоустройства г. Москвы от 2 декабря 2013 г. N 05-14-381/3 "Об утверждении Регламента на работы по содержанию и текущему ремонту общего имущества в многоквартирном доме" ).

В разделе V «Организация, структура и состав работ текущего ремонта общего имущества в многоквартирном доме » данного Регламента пункт 5.3. дает следующее определение:
5.3. Текущий планово-предупредительный ремонт является основным видом ремонта для обеспечения нормальной технической эксплуатации общего имущества в многоквартирном доме и его оборудования.
…Удельный вес заменяемых элементов многоквартирного дома в процессе текущего ремонта не должен превышать уровня:
- кровельные покрытия - 50% ;
- остальные конструкции и инженерное оборудование - 15% их общего объема в многоквартирном доме.

Кроме этого определения, в Приложении 3 «Перечень работ по текущему ремонту общего имущества в многоквартирном доме » к тому же вышеуказанному Регламенту существует ещё Примечание, которое гласит:
1. Смена (замена) изношенных конструктивных элементов, деталей и узлов в процентах от общего объема их в многоквартирном доме не должна превышать:
- для кровельных покрытий - 50% ;
- для остальных конструктивных элементов, отделочных покрытий и инженерного оборудования - 15% .

Итог . Согласно законодательству города Москвы если при ремонте удельный вес замены изношенных элементов составляет менее 50% для кровельных покрытий и менее 15% для остальных инженерных и конструктивных элементов, то это текущий ремонт. Если удельный вес заменяемых элементов больше указанных цифр, то это – капитальный ремонт.

По новым правилам, жители многоквартирных домов могут накапливать средства на капитальное обновление дома на отдельных счетах. Сейчас во всех городах страны проходят собрания собственников жилья и обсуждается вопрос что выгоднее – накапливать деньги на общем региональном счете или собирать на капитальный ремонт своим домом?

Взнос за капитальный ремонт общего имущества дома вывели из состава платы за содержание и ремонт жилого помещения (в соответствии со ст. 154 Жилищного кодекса Российской Федерации). По законодательству финансирование капитального ремонта общего имущества предусматривается за счёт взносов собственников в фонд капитального ремонта, бюджетных субсидий, кредитов, займов и прочих источников – не запрещённых законодательством.
Общий смысл последних изменений законодательства заключается в том, что капремонт жилых домов теперь ложится на самих собственников жилья. Прежде эта обязанность была главным образом возложена на Фонд содействия реформированию ЖКХ -за последние 5 лет по государственной программе приведено в порядок 130,5 тыс. домов с 15,2 млн. проживающих в них жильцов (сами жильцы софинансировали всего 5% от затрат на капремонт). Но с этого года отдельной строкой в составе квартплаты появится (а в некоторых городах уже появился) взнос на будущий капремонт. Взнос составляет от двух до двенадцати рублей за квадратный метр в зависимости от региона. И если в ближайшие три года еще остается финансирование из Фонда ЖКХ, то потом оплачивать капремонты будут исключительно сами жильцы.
Теперь жителям остаётся только выбрать: либо направлять средства на общий счет регионального оператора, доверившись уполномоченному местной властью региональному оператору капремонта, либо собирать средства на особом счете своего многоквартирного дома.

Способы накопления средств на проведение капитального ремонта

Контролировать периодичность капремонтов и заключать, согласно графику, договоры на их проведение поручено Региональному оператору. Региональный оператор определен как организация некоммерческая, обеспечивающая проведение достойного капремонта общего имущества многоквартирного дома (статьи 20 и 178 ЖК РФ) и выполняющая функции технического заказчика ремонтных работ (ст. 180 ЖК РФ). Деньги от собственников квадратных метров одних многоквартирных домов могут расходоваться для оплаты ремонта в других аналогичных домах, при условии, что все затраченные деньги впоследствии вернутся в виде капремонта домам- «спонсорам». Проведение капитального ремонта за счёт средств фонда капитального ремонта осуществимо лишь после утверждения (и никак иначе) региональной программы капитального ремонта.
Отслеживать качество капремонта должна управляющая компания. За управляющей организацией сохраняется обязанность контролировать работы по содержанию, текущему ремонту и устранению аварийных ситуаций.
Второй способ накопления – через специальный счет, владельцем которого может стать только ТСЖ, ЖСК и региональный оператор. Преимущества этого способа заключаются в том, что собственники жилья, накопив необходимый минимум, смогут принять решение, что больше не стоит откладывать деньги на капремонт. Целевые сбережения граждан на ремонт со специального счета ни на какие иные нужды потрачены быть не могут. Но этот вариант накопления не стоит выбирать жильцам домов, нуждающихся в немедленном обновлении. Дома, нуждающиеся в срочном капремонте, региональный оператор поставить первыми на очередь для ремонта: планы капремонтов составлены по мере износа зданий. Утвержден типовой перечень работ, который включает в себя понятие «капитальный ремонт». Если жители сочтут, что их дом нуждается в чем-то большем, то финансировать дополнительные виды работ придется из дополнительно собранных денег. Собрание собственников жилья должно определить, какие именно работы необходимы дополнительно и сколько на них можно потратить средств.

Кредитование капитального ремонта не за горами

В 2013-м Фонд содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации изучил годовые отчеты о выполнении региональных адресных программ капремонта 81 субъекта Российской Федерации. Государственная корпорация утвердила лишь 53 из них, а финансовая поддержка двадцати восьми субъектов Федерации была приостановлена: в отчетах были обнаружены нарушения Федерального закона № 185-ФЗ. В число проблемных регионов попали Тыва, Дагестан, Бурятия, Удмуртия, Чукотский и Ямало-Ненецкий автономный округа, Калининградская, Магаданская и Сахалинская области. Руководству регионов вменялось в вину невыполнение условий предоставления финансовой поддержки в рамках принятия нормативной базы для создания региональной системы капитального ремонта многоквартирных домов. Карелия не сумела обеспечить долевое финансирование программ по капитальному ремонту МКД. Пермский и Ставропольский края вызвали подозрения в нецелевым использованием средств по программам капитального ремонта МКД. Схожие проблемы – в Архангельской, Волгоградской, Вологодской, Ивановской, Московской, Мурманской, Новгородской, Омской, Орловской, Ростовской, Свердловской, Ульяновской, Челябинской, Ярославской областях, а также в Еврейской автономной области.
Специалисты отметили и позитивный опыт. В Самаре, Подмосковье, Рязанской, Ярославской, Нижегородской областях была апробирована пилотная программа капремонта многоквартирных домов в кредит. Полученный ими опыт банковского кредитования капитального ремонта дает возможность создать нормативную базу и рассчитать стоимость работ для типовых серий домов. С этой целью Минстрой России ведет переговоры со крупнейшими федеральными и некоторыми региональными банками страны. Кредитные средства планируется оформлять на региональных операторов, собирающих взносы граждан на капремонт. Эта программа в первую очередь рассчитана на жильцов, нуждающихся в срочном обновлении зданий, которые едва вступили в схему самофинансирования ремонтных работ и не успевают собрать средства.

В чем отличие капитального ремонта и текущего?

Необходимо упомянуть, в чем заключается разница между текущим и капитальным ремонтом дома. Под капитальным ремонтом, в соответствии со ст. 1 Градостроительного кодекса РФ, имеется в виду замена и восстановление строительных конструкций и/или их элементов (за исключением несущих). К капитальному ремонту относится и замена (восстановление) сетей инженерно-технического обеспечения или частей несущих строительных конструкций.
Методика определения стоимости строительной продукции на территории РФ утверждена Постановлением Госстроя России № 15/1 от 05.03.2004, относит к капитальному ремонту работы по восстановлению и замене изношенных или разрушенных деталей и конструкций.
В законодательстве определено - то, что подлежит капитальному ремонту, меняют на лучшие конструкции и детали, более долговечные и экономичные, с образцовыми эксплуатационными показателями. Что же касается капитального ремонта наружных инженерных коммуникаций и объектов благоустройства, то здесь капительный ремонт предполагает работы по восстановлению сетей теплогазо- и электроснабжения, водопровода и канализации, облагораживание и озеленение дворов, ремонт проездов и тротуаров.
Текущим ремонтом Методика Госстроя называет систематические работы, предупреждающие износ инженерного оборудования, отделки и конструкций, а также устранение детальных повреждений и неисправностей. Если текущий ремонт производится с периодичностью до 1 года, то капитальный – более 1 года
При капитальном ремонте, как и при текущем, нет необходимости в государственном строительном надзоре, не требуется госэкспертиза проектной документации и не нужны разрешения на строительство и ввод в эксплуатацию. Возможна лишь подготовка конкретных разделов проектной документации, основанной на задании застройщика или заказчика.
Кроме Методики определения стоимости строительной продукции, характер текущего и капитального ремонтов определяется Положением о проведении планово-предупредительного ремонта производственных зданий и сооружений МДС 13-14.2000 и Ведомственными строительными нормативами № 58-88 (Р) «Положение об организации и проведении реконструкции, ремонта и технического обслуживания зданий, объектов коммунального и социально-культурного назначения».
Согласно Ведомственным строительным нормативам № 58-88, ремонт здания – это комплекс строительных и организационно-технических работ по устранению физического и морального износа, не связанных с изменением основных технико-экономических характеристик здания. Текущий ремонт – это восстановление работоспособности конструкций и систем инженерного оборудования для поддержания эксплуатационных показателей. Капитальный ремонт – восстановление ресурса здания с заменой конструктивных элементов и систем инженерного оборудования, а также улучшение эксплуатационных показателей. Если текущий ремонт должен проводиться с периодичностью, обеспечивающей эффективную эксплуатацию здания со времени завершения строительства (капитального ремонта) до постановки на очередной капитальный ремонт (реконструкцию), то капитальный ремонт предусматривает устранение неисправностей всех изношенных элементов, восстановление или замену их с целью улучшения эксплуатационных показателей (кроме замены фундаментов, каркасов и несущих стен). При капремонте может производиться экономически обоснованная модернизация объекта: оснащение дополнительным инженерным оборудованием, улучшение планировки, благоустройство территории и т. д. На капитальный ремонт может ставиться как всё здание, так и его часть - секции и элементы внешнего благоустройства.
Реконструкция – это изменение параметров объектов, их частей и качества инженерно-технического обеспечения, технико-экономических показателей для улучшения качества обслуживания, условий проживания или увеличения объема услуг (ст. 1 Градостроительного кодекса РФ). При реконструкции зданий, помимо работ, выполняемых при капитальном ремонте, могут проводиться изменение планировки и реконструкция наружных сетей (кроме магистральных), повышение уровня инженерного оборудования и благоустройство прилегающих территорий, улучшение архитектуры и возведение (или разборка) пристроек, встроек и надстроек.
С введением нового законодательства, определяющего проведение капитального ремонта, всем жителям придется волей-неволей вникать в тонкости проведения капитального ремонта, то есть в те сферы, которые все время оставались за пределами интересов ответственных квартиросъемщиков. И важно понимать, что правильное определение вида ремонта – важная задача для заказчика и исполнителя капитального ремонта, четко определено, что можно сделать в счет капитального ремонта, а что будет является нецелевым использованием средств.
Например, замена изношенных деревянных стен на каменные или бетонные и единовременная перекладка каменных стен в объеме больше 20% могут производиться только за счет средств на капитальное строительство. А вот затраты на надстройки, пристройки и ограждения к существующим зданиям и сооружениям, как и работы, вызванные изменением назначения здания, повышением нагрузок и другими новыми качествами, по статье капремонта проводить нельзя.
При проведении капремонта возможна замена изношенных конструкций на новые из более прочного материала (за исключением полной замены основных конструкций с наибольшим сроком службы), но не допускается замена конструкциями, не соответствующими нормам для нового строительства.
Улучшение благоустройства здания тоже можно сделать из денег на капремонт – если останутся после ремонтных работ. Первым делом средства должны быть направлены на комплексное устранение неисправностей изношенных элементов и обеспечение рационального энергопотребления (установку приборов учета воды, газа, электроэнергии и тепла).

Комплексный, выборочный или аварийный?

Капитальный ремонт может быть комплексным или выборочным. Если восстанавливаются все изношенные элементы конструкций, систем, сетей, устройств и оборудования, то это комплексный капитальный ремонт.
Если заменяются или ремонтируются отдельные конструктивные элементы здания, коммуникаций и устройств, то это выборочный капремонт. Он производится при экономической нецелесообразности или невозможности комплексного ремонта здания и при большом износе отдельных частей, угрожающем общей сохранности сооружения. При выборочном капремонте можно восстановить по мере износа кровлю или фасад, отдельные виды оборудования или участки инженерных коммуникаций (теплоснабжение, водопровод, канализацию, системы вентилирования и кондиционирования воздуха).
Комплексный и выборочный капитальный ремонт является плановыми. Существует также понятие непланового капремонта – аварийного. Он выполняется при устранении последствий аварий и внезапных повреждений зданий, сетей, оборудования и коммуникаций, вызванных чрезвычайными ситуациями.

Смета капитального ремонта

Руководству ТСЖ и просто активным жителям дома вскоре придётся ознакомится с процессом составления сметы капитального ремонта. Очень важно научится разбираться в этом, чтобы впоследствии проконтролировать целесообразность расходования средств на капитальный ремонт дома. Смета капитального ремонта составляется по установленным в регионе нормам. Из средств, предназначенных на капремонт, оплачиваются расходы на проектно-сметные и строительно-монтажные работы, замену изношенного оборудования и пр. В смете предусматриваются как плановые накопления, так и накладные расходы, включая резерв на непредвиденные затраты. Запас должен состоять из двух частей: резерва заказчика (для оплаты дополнительных работ, связанных с уточнением проектных решений в ходе ремонта) и резерва подрядчика (для возмещения дополнительных затрат при изменении способа производства работ).
Стоимость материалов, полученных при демонтаже оборудования и разборке стройконструкций, определяется с учетом затрат для приведения их в пригодное состояние.

Сроки проведения капитального ремонта

Периодичность проведения капремонта определяется региональной программой капитального ремонта. Приложением к программе является Перечень всех многоквартирных домов, которые нуждаются в капитальном ремонте. Кроме сроков проведения капитального ремонта в Перечне указаны виды работ, которые по мнению региональных властей необходимо провести в каждом конкретном доме.
Комплексный и выборочный капитальные ремонты жилых зданий составляется на основании годовых и долгосрочных планов и увязываются с планами перспективного развития городов и сел. Порядок выполнения капитального ремонта регулируется подробными календарными планами, предусматривающими поступление конструкций и материалов.
Сроки выполнения работ оговариваются договаривающимися сторонами – продолжительность капитального ремонта законодательством не регулируется.

Как провести текущий ремонт?

Текущий ремонт - профилактика преждевременного износа зданий и оборудования, устранение мелких повреждений и неисправностей- обычно проводится по заявления жителей, решением Управляющей компании или ТСЖ, без протокола собрания собственников. Особо грандиозные мероприятия могут быть предметом обсуждения на общем собрании жителей. Планы на текущий ремонт составляются ежегодно.
Финансируется текущий ремонт за счет строчки в квартплате «Содержание и текущий ремонт общего имущества дома». Каждый собственник платит за текущий ремонт приблизительно пять рублей. за кв.м. жилого помещения.
Характер оказания услуги «текущий ремонт общего имущества дома» определяется Постановлением Правительства Российской Федерации № 491 от 13.08.2006 «Об утверждении Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме и Правил изменения размера платы за содержание и ремонт жилого помещения в случае оказания услуг и выполнения работ по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность».
Если управляющая организация управляет несколькими домами, то для проведения текущего ремонта во всем массиве жилого фонда обычно составляют адресные программы текущего ремонта. Чтобы попасть в план текущего ремонта, собственникам многоквартирного дома нужно написать коллективное заявление в управляющую компанию в двух экземплярах, указав даты и входящие номера заявок, подававшихся ранее для устранения проблем. На одном экземпляре представитель управляющей должен поставит входящий номер. В 30 дней должен прийти ответ о сроках внесения дома в адресную программу текущего ремонта.
Качество ремонта можно и нужно контролировать. Жильцы вправе участвовать в приемке выполненных работ – закон уполномочивает входить в состав комиссий представителя совета дома. Совет дома может либо подписать акт приемки, либо не подписать, указав недочеты и потребовав их устранения.

Капитальный ремонт оплачивает только собственник жилья

Социальным наймом, по жилищному законодательству, называется жилье, находящееся в государственной либо муниципальной собственности и представляющееся гражданам в бессрочное пользование и владение на основании договора социального найма.
Отношения между наймодателем и нанимателем строятся на базе норм Жилищного кодекса Российской Федерации (главы 7-8) и Типового договора социального найма, утвержденного постановлением Правительства Российской Федерации от 21.05.2005 № 315 «Об утверждении Типового договора социального найма жилого помещения». Обязанность наймодателя при этом – предоставить квартиру и участвовать в содержании и ремонте общего имущества дома.
Права и обязанности сторон по ремонту распределены так: текущий ремонт – за нанимателем (ч..3 ст. 67ЖК РФ), капитальный – за наймодателем (ч..2 ст. 65ЖК РФ). Но поскольку некоторые виды работ вызывают споры, обратимся к нормативной базе.
Типовой договор социального найма к текущему ремонту относит окраску (оклейку) стен, потолков, дверей, полов, радиаторов, подоконников, оконных проемов с внутренней стороны и замену оконного и дверного оборудования; ремонт внутриквартирного инженерного оборудования (тепло-, газо-, водоснабжение и электропроводка).
Но если неисправность проводки в квартире нанимателя спровоцирована неисправностью электропроводки во всем доме (общее имущество), – заменить ее должен наймодатель.
Разногласия между жильцами и наймодателями по договору социального найма возникают еще и потому, что в законодательстве нет четких разграничений между капитальным и текущим ремонтами. Например, кто должен заменять оконные блоки и сгоревший при пожаре утеплитель между перекрытиями? Между тем, это обязанность наймодателя.
Согласно статьям 162 и 163ЖК РФ, управление многоквартирным домом, находящимся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется властями или выбранной в открытом конкурсе управляющей компанией (УК). Значит, и договорные отношения по управлению многоквартирным домом складываются между УК и государственными (муниципальными) властями. УК при этом может предъявлять претензии к собственнику и требовать от него выполнения обязанностей: например, финансирования производимого подрядчиками капремонта.
Если наймодатель не исполняет своих обязанностей по своевременному проведению капитального ремонта, наниматель вправе требовать уменьшения квартплаты или возмещения собственных расходов на устранение недостатков жилого помещения (ст. 66ЖК РФ). Нужно всего лишь направить собственнику жилья по договору социального найма официальную претензию. Если наймодатель ее проигнорирует, наниматель может обратиться в суд.

СПРАВКА
Перечень работ, выполняемых в рамках текущего ремонта дома (в соответствии с Постановлением № 491-ФЗ):

Фундамент
восстановление поврежденной гидроизоляции;
восстановление облицовки, заделка и расшивка швов и трещин;
устранение деформаций путем усиления, перекладки или стяжки;
усиление фундаментов под вентиляционное, насосное и пр. оборудование;
установка и ремонт вентиляционных продухов;
восстановление входов в подвалы;
ремонт отмостки и замена участков «стульев» фундамента под деревянными зданиями и др.
Стены и фасад
заделка выбоин и трещин на поверхности блоков и панелей, герметизация стыков элементов полносборных зданий;
расшивка швов и перекладка отдельных участков кирпичных стен;
восстановление перемычек, простенков и карнизов;
промывка и пескоструйная очистка фасадов, балконов и лоджий зданий до 2-го этажа;
восстановление лепных и архитектурных деталей при угрозе падения;
замена сливов на оконных проемах;
утепление пазов и промерзающих участков стен;
частичная смена обшивки деревянных стен;
замена поврежденной облицовки и штукатурки;
окраска фасадов одно- и двухэтажных зданий.
Перекрытия
восстановление стяжки и засыпки;
частичная замена или усиление элементов деревянных перекрытий;
противопожарная защита и антисептирование деревянных конструкций;
заделка;
заделка трещин, выбоин и швов в стыках сборных железобетонных перекрытий и железобетонных конструкциях;
утепление и окраска балок на чердаке.
Кровля
противопожарная и антисептическая защита деревянных конструкций;
усиление элементов деревянной стропильной системы;
устранение неисправностей кровель (кроме полной замены покрытия), включая колпаки над трубами, покрытия парапетов и все элементы примыкания к конструкциям;
замена фрагментов парапетных решеток, анкеров, ограждений, гильз, радиостоек, устройств заземления и лестниц;
восстановление вентиляционных продухов, гидроизоляционного и утепляющего слоя чердачного покрытия;
ремонт выходов на крыши и слуховых окон;
замена водосточных труб и др.
Места общего пользования
Вход в подъезд, балкон и лестница:

Частичная замена или укрепление перил;
замена ступеней и элементов деревянных лестниц;
заделка трещин и выбоин на лестницах и площадках;
заделка трещин балконных плит, крылец и навесов;
восстановление гидроизоляции балконных плит, крылец и навесов;
замена и обшивка балконных решеток и настила;
обустройство козырьков над входами в подвал и ограждений окон подвальных помещений.
Полы
замена отдельных участков покрытия в местах общего пользования;
устройство и замена гидроизоляции полов в отдельных квартирных санузлах с полной заменой вышедшего из строя покрытия (по истечении нормативного срока службы).
Окна и двери
восстановление и частичная замена оконных и дверных заполнений и приборов;
установка упоров, доводчиков пружин и т. д.

Ремонт межквартирных перегородок

Перекладка отдельных участков и заделка трещин в плитах;
смена участков деревянных перегородок;
заделка и усиление сопряжений со смежными конструкциями и пр.

Инженерные сети

Ремонт общедомовых технических устройств осуществляют специализированные предприятия по договору подряда с собственником или уполномоченной организацией по обслуживанию жилфонда. По согласованным с государственными надзорными органами регламентам изготовителей и ведомств устанавливаются и ремонтируются:

Системы контроля, диспетчеризации и автоматизированного управления инженерным оборудованием;
системы пожаротушения и дымоудаления;
общедомовые установки принудительной вентиляции (в домах выше 9 этажей);
автоматизированные теплопункты, котельные, установки отопления и горячего водоснабжения;
установки снабжения и очистки питьевой воды и сточных вод;
узлы учета потребления воды и тепловой энергии;
лифты;
переговорно-замочные устройства.
Ремонт центрального отопления

Гидравлические испытания инженерных систем;
замена секций чугунных котлов, колосников, арматуры и контрольно-измерительных приборов;
перекладка и обмуровка котлов и дымовых труб в котельной;
замена электромоторов и насосов;
восстановление разрушенной теплоизоляции;
утепление труб и приборов;
установка воздушных кранов;
замена запорной и регулировочной арматуры, секций отопительных приборов и участков трубопроводов.
Ремонт горячего и холодного водоснабжения и водоотведения:

Починка и замена электромоторов и насосов малой мощности;
замена участков трубопроводов и фасонных частей;
замена узлов водонагревательных колонок;
утепление и уплотнение трубопроводов и соединений, устранение разрушенной теплоизоляции и течи;
замена кранов, смесителей, душей, ванн, умывальников, унитазов и запорной арматуры в квартирах по истечении срока службы;
утепление и замена на чердаке арматуры водонапорных баков;
удлинение и замена участков водопроводных выпусков для поливки дворов и улиц;
замена пожарных кранов и вышедших из строя дымоотводящих патрубков;
прочистка дворовой и ливневой канализации и дренажа.
Ремонт электроснабжения:

Замена сменных элементов стационарных электроплит в квартирах;
восстановление и замена неисправных участков электросети здания, за исключением квартирной электропроводки (кроме коммунальных квартир);
замена двигателей и узлов электроустановок здания;
замена пакетных переключателей вводно-распределительных устройств и щитов, предохранителей, выключателей, розеток и светильников;
установка и замена реле времени, фотовыключателей и прочих устройств автоматического и дистанционного управления освещением придомовых территорий и общедомовых помещений.
Ремонт вентиляции:

Устранение неплотностей коробов, камер и шахт;
замена отдельных участков вентиляционного оборудования.

Работы по внешнему благоустройству включают:

Замену участков и обустройство ограждений мест отдыха, хозяйственных, игровых и спортивных площадок, уборных, навесов и площадок для мусоросборников;
восстановление участков отмостков по периметру здания, тротуаров и проездов;
посев трав и восстановление газонов и клумб, посадка и замена кустов и деревьев.
Все работы должны быть оговорены в договоре с управляющей компанией.

Так уж устроен бизнес в России, что бухгалтеру для правильного ведения учета и расчета налогов постоянно приходится брать на себя несвойственные функции и осваивать «смежные» профессии. Но если быть еще и «немного юристом», и «немного кадровиком» бухгалтеры привыкли, то необходимость стать «немного строителем» оказывается неожиданной. А такая потребность возникает, причем, связана она с весьма распространенной ситуацией — ремонтными работами в офисе. Ведь от правильной классификации выполняемых работ зависит их налоговый учет. А в некоторых случаях — сама возможность учесть подобные расходы при налогообложении. Кроме того, иногда правильно квалифицировать работу важно и для гражданско-правовых отношений. Давайте разберем эти ситуации подробнее.

Ремонт в арендованном помещении

По общему правилу, зафиксированному в статье 616 Гражданского кодекса, при аренде имущества обязанности по его ремонту распределяются следующим образом: текущий ремонт входит в обязанности арендатора, а капитальный остается за арендодателем. Обычно при аренде офисной недвижимости эти правила остаются без изменений, поскольку сроки аренды чаще всего непродолжительные, и перекладывать капитальный ремонт на плечи арендатора (а ГК РФ такое позволяет) нецелесообразно.

В такой ситуации бухгалтеру организации, арендующей помещение, при проведении ремонта нужно четко понимать какие именно работы относятся к текущему ремонту. Ведь если организация «случайно» проведет капитальный ремонт, возможны проблемы с учетом расходов при налогообложении, поскольку обязанности проводить такой ремонт у арендатора не было. Следовательно, расходы могут быть признаны необоснованными (ст. 252 НК РФ).

Схожая ситуация и у арендодателя. Тут важно понимать, какие из требований арендатора по ремонту нужно выполнять, потому что эти требования относятся к ремонту капитальному, а какие требования не обоснованы. Соответственно, для арендодателя от правильного ответа на этот вопроса будет зависеть и налоговый учет расходов на ремонт.

Ремонт или модернизация

Еще один момент, когда бухгалтеру приходится оперировать строительными терминами, связан с особенностями учета модернизации (достройки, дооборудования, реконструкции). Ведь, в отличие от ремонта, расходы на который учитываются единовременно (ст. 260 НК РФ), расходы на такие мероприятия списываются через амортизацию (п. 2 ст. 257 НК РФ).

При этом законодатель предпринял попытку снять возможные вопросы и дал в Налоговом кодексе определения достройки, реконструкции и модернизации (см. врезку).

Определения из НК РФ

Согласно статье 257 НК РФ:
К работам по достройке, дооборудованию, модернизации относятся работы, вызванные изменением технологического или служебного назначения оборудования, здания, сооружения или иного объекта амортизируемых основных средств, повышенными нагрузками и (или) другими новыми качествами.
В целях настоящей главы к реконструкции относится переустройство существующих объектов основных средств, связанное с совершенствованием производства и повышением его технико-экономических показателей и осуществляемое по проекту реконструкции основных средств в целях увеличения производственных мощностей, улучшения качества и изменения номенклатуры продукции.
К техническому перевооружению относится комплекс мероприятий по повышению технико-экономических показателей основных средств или их отдельных частей на основе внедрения передовой техники и технологии, механизации и автоматизации производства, модернизации и замены морально устаревшего и физически изношенного оборудования новым, более производительным.

Но, следует с сожалением признать, что определения эти получились достаточно общего характера; на их основе зачастую сложно отнести конкретные работы к модернизации. Учитывая же стоимость ремонтных (модернизационных) работ цена ошибки тут достаточно велика. Причем в обе стороны: при неверной квалификации модернизации в качестве ремонта организацию ждут доначисления, пени и штрафы. А при обратной ситуации — потери из-за излишне уплаченного налога на прибыль.

Так что и в этом случае бухгалтеру не лишним будет обратиться к критериям ремонта и лишний раз убедиться, что выполненные работы действительно являются (или не являются) модернизацией.

Документы и определения

Так откуда же бухгалтер может почерпнуть сведения о том, какие конкретно строительные работы считаются текущим ремонтом, какие капитальным, а какие и вовсе — модернизацией? Перечень соответствующих источников приведен в письме Минфина России от 23.11.06 № 03-03-04/1/794 . Финансовое ведомство при разрешении вопроса отнесения работ к строительным рекомендует опираться на следующие документы:

• Положение о проведении планово-предупредительного ремонта производственных зданий и сооружений МДС 13-14.2000, утвержденным Постановлением Госстроя СССР от 29.12.73 № 279 ;
• Ведомственные строительные нормативы (ВСН) № 58-88 (Р) «Положение об организации и проведении реконструкции, ремонта и технического обслуживания зданий, объектов коммунального и социально-культурного назначения» (утв. Приказом Госкомархитектуры при Госстрое СССР от 23.11.88 № 312);
• Письмо Минфина СССР от 29.05.84 № 80 «Об определении понятий нового строительства, расширения, реконструкции и технического перевооружения действующих предприятий».

От себя же добавим, что общим документом по этой теме является Градостроительный кодекс, а в спорных ситуациях обращаться за консультациями можно в профильное министерство — Минстрой России. Специалисты этого ведомства, так же, как и специалисты Минфина обязаны письменно отвечать на запросы организаций.

Шпаргалки

Понятно, что изучение всех приведенных выше документов требует огромного количества времени. Поэтому мы подготовили специальные шпаргалки, применяя которые вы сможете быстро понять, какие именно работы произведены в вашем случае. Таких шпаргалок три. Одна шпаргалка она содержит перечни работ с их разбивкой по типам. Другая основана на определениях, данных в различных нормативных актах. Она содержит именно общие понятия, дающие возможность «на верхнем уровне» понимать вид работ. Особняком в этом ряду стоит третья шпаргалка, посвященная модернизации. Она содержит признаки модернизации и пояснения к ним.

При работе с нашими шпаргалками мы предлагаем использовать следующий алгоритм.

Сначала на основе «модернизационной» шпаргалки решаем вопрос с тем, относятся ли наши работы к ремонту или они являются модернизацией.

Затем, удостоверившись, что речь идет именно о ремонте, надо попытаться найти виды выполняемых работ в первой таблице и, исходя из этого, определить к какому ремонту — текущему или капитальному — они относятся.

Если же нужных работ в первой шпаргалке нет, то обращаемся ко второй и пытаемся применить дедуктивный метод, распространив общее определение на нашу частную работу.

«Модернизационная» шпаргалка

Главное и коренное отличие модернизации, достройки, реконструкции от ремонта заключается в том, что при ней происходит изменение эксплуатационных показаний здания. Например, увеличивается пропускная способность инженерных коммуникаций, происходит расширение коридоров и тому подобное. То есть здание получает новые свойства, происходит качественное улучшение его характеристик.

Но при этом надо учитывать, что эксплуатационные показатели здания могут меняться и при капитальном (и даже иногда при текущем!) ремонте. Поэтому тут важно учитывать еще два показателя: масштаб изменений и цель. Так, при ремонте улучшение характеристик всегда побочный эффект, связанный с применением современных материалов и (или) технологий. Этот эффект не является целью проводимых работ, носит необязательный характер. Да и по масштабу такие улучшения не сопоставимы с масштабом всех проводимых работ; в смете и графике они занимают далеко не ведущую роль.

При реконструкции и модернизации, наоборот, улучшение характеристик — главная цель проводимых работ. Именно они определяют не только выбор материалов и технологий проведения работ, но и саму необходимость этих работ. Соответственно, если смета и график для реконструкции и модернизации и содержат какие-то работы, связанные с ремонтом, то они лишь второстепенные, вызванные необходимостью и видом модернизации.

Таким образом, отличить модернизацию (реконструкцию, достройку) от ремонта можно по тем документам, которые оформляются в связи с проведением работ: техническому заданию, обоснованию, смете, графику, договорам. При модернизации во всех этих документах красной нитью будут проходить именно качественные показатели. А при ремонте — количественные.

Шпаргалка по видам работ

* Приведены наиболее распространенные виды работ. Полный перечень работ см. в приложении 7 ВСН № 58-88(р) и приложении 3 к Положению № 279 (утв. Постановлением Госстроя СССР от 29.12.73 № 279).
** Приведены наиболее распространенные виды работ. Полный перечень работ см. приложении 9 ВСН № 58-88(р), а также в приложении 8 к Положению № 279 (утв. Постановлением Госстроя СССР от 29.12.73 № 279).

Шпаргалка с определениями