Выбираем новостройку. Критерии выбора квартиры. Внешние и внутренние характеристики многоквартирного дома

При покупке квартиры у человека нередко возникает вопрос о том, как ее выбрать. В первую очередь нужно определить ряд критериев , в соответствии с которыми будет осуществляться подбор жилья. Важно установить и , то есть определиться на какую сумму можно рассчитывать.

Выбирая квартиру на , следует обратить внимание не только на саму квартиру как объект покупки, но и на некоторые внешние факторы ее окружающие. К ним относятся:

В случае, если человек выбирает квартиру в , следует внимательно отнестись к выбору непосредственно застройщика . Именно от него зависит:

Необходимо грамотно составить договор и перед подписанием внимательно изучить его содержание (условия).

Когда определены все подходящие параметры для выбора жилья, и квартира, отвечающая таким требованиям, найдена, можно приступать к оформлению покупки .

Критерии выбора квартиры

Покупка квартиры является важным и волнительным шагом в жизни человека. Особенно, если она происходит впервые и отсутствует опыт в совершении сделок с недвижимостью. Прежде всего, надо определиться по каким критериям нужно подбирать жилье. Именно от этого будет зависеть комфортность проживания в купленной квартире, и даже здоровье покупателя.

Итак, существует несколько очень важных критериев , по которым следует выбирать квартиру:

Стоимость жилья;
Месторасположение квартиры;
Этаж;
Предпочтение в планировке ;
Количество комнат в квартире (это зависит, например, от количества членов семьи) и др.

Все критерии индивидуальны и зависят от конкретного человека и его семьи, поскольку при выборе стоит учитывать, как предпочтения, так и образ жизни всей семьи.

Стоимость жилья

Сначала необходимо определиться с ценой . Стоимость жилья на прямую влияет на все остальные критерии, поскольку именно от нее будет исходить в каком районе, какую площадь или планировку предпочесть.

Желательно, чтобы выбор жилья по ценовой категории исходил из уровня доходов покупателя. Нужно реально оценить свои материальные способности, независимо от того на какие средства приобретается квартира: на заемные или на собственные.

Платежеспособность гражданина складывается, как правило, из прибыльной работы, иных доходов, от готовности родственников помогать рассчитываться за квадратные метры и других факторов. Помимо этого в квартире, обычно, нужно делать ремонт, покупать мебель, а это также несет в себе материальные затраты. Если же квартира с ремонтом, то она может стоить дороже.

Данные факторы относятся к выбору жилья экономкласса . У покупателей престижного жилья вопрос с ценой так остро не стоит, так уровень их потребностей иной.

Стоит с осторожностью отнестись к покупке квартиры, которая продается с явным занижением цены по отношению к рыночной стоимости. В этой ситуации есть риск нарваться на мошенников.

Место расположения квартиры

Зачастую при выборе района предпочтение отдается тому, где поблизости расположены место работы или учебы, либо тому месту, в котором жили до этого. Однако это не совсем верный подход.

Выбирая местоположение , в котором планируется приобретение квадратных метров, нужно обратить внимание на множество моментов:

На сегодняшний день важна экологичность района, особенно это касается мегаполисов. Нужно проверить, нет ли поблизости заводов, свалок и других объектов, оказывающих вред окружающей среде и здоровью человека. Предпочтение следует оказывать таким местам, где есть лесопарковые зоны.
Близость остановок общественного транспорта . Предварительно следует выяснить частоту проезда общественного транспорта.
Развитость инфраструктуры , а именно имеются ли детский сад, школа, магазин, аптека, поликлиника и др. Для человека, занимающегося спортом или просто следящего за своим здоровьем, стоит обратить внимание на присутствие поблизости парков, стадионов, спортивных залов. Для молодых семей с детьми - на наличие детских площадок, развивающих детских секций.
Наличие автостоянки , желательно охраняемой.

На каких этажах лучше покупать квартиру

Как правило, покупая жилье в многоэтажном доме, предпочтение отдают средним этажам , а именно с третьего по пятый. Это связано с тем, что в таких домах на первых этажах из-за старых коммуникаций часто возникают протечки и пахнет канализацией, а на верхнем этаже может протекать крыша. Такой выбор в основном относится к жилью старого года постройки.

Также к минусам квартир, расположенных на первых этажах относятся:

Очень шумно. Особенно если окна выходят на проезжую часть или имеют непосредственную близость с ней. При этом к шуму добавляются выхлопные газы.
Отсутствие балкона.
Необходимость установки решеток на окна. Это зависит от криминогенной обстановки выбранного района.

Однако можно найти и плюсы . Цена на такие квадратные метры значительно ниже, что позволит сэкономить порядка 10-15 %.

К минусам квартир, расположенных на верхних этажах , можно отнести:

Поломка лифта или вовсе его отсутствие. Наличие лифта является важным фактором при выборе жилья семьями, имеющих маленьких детей.
Слабый напор воды. Данный недостаток чаще наблюдается только в старых домах, но не исключен и в новостройках-многоэтажках.

К плюсам можно отнести - красивый вид из окна и отсутствие соседей сверху. В современных новостройках данные факторы могут привести к увеличению стоимости таких квартир.

Какая планировка лучше

К выбору планировки квартиры стоит подойти очень ответственно, поскольку именно от этого будет зависеть комфортное проживание. От планировки зависит на сколько удобным (или неудобным) будет жилье.

Стоит обратить внимание на расположение комнат, окон в них, подсобных помещений, балкона или лоджии.

Для удобного размещения мебели и использования пространства с пользой, комнаты должны иметь правильную прямоугольную форму.

Желательно, чтобы они были квадратными , а не прямоугольными (вытянутыми и узкими).

Для того, чтобы в комнате было удобно и уютно, она должна быть не менее 15 кв.м. Что касается кухни оптимальным размером считается 12 кв.м. и более . Также потолки не должны давить и быть ниже 2,8 м. Конечно же, в жилье старых советских планировок такое случается не всегда.

Неудачной планировкой является линейное расположение помещений в квартире. Это связано с тем, что в такого рода планировках имеется большой не функциональный коридор и комнаты плохо освещены. Предпочтительнее, чтобы окна в комнатах выходили на разные стороны дома (так называемая, квартира-распашонка), что придаст квартире больше света. Несомненными минусами являются проходные комнаты, смежные туалет и ванна, длинная и узкая комната.

Подобного нельзя сказать о квартирах в новостройке . Жилье, построенное по современным технологиям, позволяет приобрести будущему собственнику квартиру, где он сам может выбрать расположение комнат (гостиной, спальни, детской и т.д.) и кухни (столовой). Также приобретает популярность так называемые квартиры-студии , в которых пространство не разделяется внутренними перегородками.

По поводу площади квартиры: для жилья экономкласса это 40-50 кв.м, а для жилья премиум класса - 100-130 кв.м.

Незаконная перепланировка при покупке квартиры

При покупке квартиры стоит проверить наличие или отсутствие перепланировки в ней. Данные изменения в жилом помещении, если они производились, должны быть отражены в техническом паспорте квартиры. Он должен быть сделан непосредственно перед продажей .

Незаконная перепланировка очерчена красными пунктирными линиями .

Не следует приобретать жилье с неузаконенной перепланировкой, так как ее наличие влечет административный штраф в размере 2000-2500 рублей (п. 2 ст. 7.21 КоАП РФ). Перед осуществлением перепланировки необходимо получить разрешение в Административно-технической инспекции , иначе она будет являться незаконной.

Как выбрать квартиру на вторичном рынке

После того, как потенциальный покупатель определился со своими пожеланиями к будущему жилому помещению, он может начать просмотр вариантов квартир, подходящих под его критерии. В случае, если жилье выбирается на вторичном рынке, необходимо обратить внимание на внешние факторы:

Прилегающая территория (экология, парковочные места, чистота района и др.). Перед просмотром жилья ее можно проверить, прогулявшись вблизи дома, и оценить окрестности.
Состояние самого многоэтажного дома. Желательно узнать год постройки. Также нужно обратить внимание на то из какого материала сделан дом (панели, кирпич) и осмотреть его на наличие трещин фундамента и стен. Предпочтение следует отдать кирпичному дому . В нем при желании можно сделать перепланировку, а также у такого дома толще стены и соответственно лучше звукоизоляция .
Состояние подъезда . Нужно обратить внимание на чистоту лестничных пролетов, их сухость или влажность.
Соседи . Возможно после просмотра квартиры подняться на этаж выше и познакомиться с соседями, также можно спросить интересующую информацию у соседей по лестничной площадке.

Перечисленные выше факторы могут быть плюсами при выборе жилья, а могут, наоборот, склонить покупателя отказаться от покупки квартиры.

Плюсами вторичного рынка недвижимости являются:

низкая цена;
наличие готового ремонта и др.

Вместе с тем, его существенными недостатками считаются:

маленькая площадь;
старый дом;
изношенные общедомовые коммуникации (трубы, проводка) и др.

После того как эти моменты выяснены можно идти на осмотр непосредственно самой квартиры. Зайдя в квартиру, нужно не торопясь осмотреть все помещения. Особое внимание следует уделить стенам и потолку - они должны быть сухими, без потеков, плесени и трещин. Также тщательно необходимо осмотреть все коммуникации в квартире.

Осмотр квартиры нужно осуществлять только в дневное время. Желательно за один день производить осмотр не более двух вариантов жилья.

Состояние квартиры при продаже

При продаже квартиры не стоит делать в ней дорогостоящий ремонт, поскольку на цену это мало повлияет. Однако, следует произвести косметический ремонт , чтобы придать квартире большую привлекательность для потенциальных покупателей.

Также продавцу жилья необходимо сделать уборку и желательно оставить как можно меньше мебели в помещениях. Квартира будет казаться просторнее и светлее. Такие рекомендации относятся, прежде всего, к продаже жилья экономкласса .

Относительно продажи жилья премиум-класса, то ремонт в нем чаще всего дорогостоящий и эксклюзивный, либо осуществлена только черновая отделка, если квартира находится в новостройке.

Как выбрать квартиру в новостройке

Самый важный этап - проверка надежности застройщика . Перед сделкой необходимо обезопасить себя и собрать все возможные сведения о нем. Как давно фирма-застройщик работает на рынке, ее репутация и др.

Помимо этого, нужно запросить у застройщика документы на земельный участок , на котором строится дом (свидетельство о регистрации права, договор аренды) и разрешение на строительство.

Выбор квартиры в новостройке, прежде всего, зависит от бюджета покупателя. Самым дешевым вариантом будет покупка на этапе строительства . Он подойдет тем, кто может ждать продолжительный период времени, прежде чем его жилье будет построено и введено в эксплуатацию.

Лучше покупать жилье на завершающей стадии строительства. Так можно оградить себя от большого риска заморозки строительства .

Также стоит особое внимание уделить району , в котором планируется покупка жилья. А именно узнать о том, что раньше располагалось на месте новой застройки. Возможно, стройка многоэтажного дома происходит на том месте, где не рекомендуется расположение жилых домов (болото, пучинистый грунт, кладбище и пр.).

Покупка жилья в новостройке имеет достаточное количество положительных моментов:

Новый дом. Дом построен по новым технологиям из современных материалов.
Соседи примерно одного социального статуса.
Цена, как правило, ниже, чем на вторичном рынке.

Однако, вместе с тем имеется и ряд существенных недостатков . Например, таких как:

ремонт сразу у всех соседей;
долгий период ожидания окончания строительства;
изначально не развита инфраструктура и др.

Подбор квартиры в новостройке по параметрам

Поскольку рынок строящегося жилья достаточно велик и все больше набирает обороты, то подбор подходящего варианта квартиры конкретному покупателю может занять продолжительный период времени. Однако, интересующую информацию можно найти на:

сайтах агентств недвижимости;
специализированных сайтах по новостройкам;
сайтах застройщиков по строящимся жилым комплексам.

Такой способ подбора жилья значительно сократит время.

Посетив такие сайты, можно подобрать квартиру по определенным требованиям.

Нужно заполнить заявку с указанием параметров , которые интересуют конкретного покупателя (цена, район, количество комнат, тип дома и др.). Далее заявка обрабатывается менеджерами (риэлторами) компании и подбирается несколько подходящих вариантов для покупателя . Будущему собственнику необходимо самостоятельно выехать в район застройки для того, чтобы наглядно оценить и подходит ли он ему.

Какие бывают отделки квартир

Как правило, покупателя интересует в каком виде он получит готовую квартиру. Можно в ней жить сразу или необходимо сначала сделать ремонт. Существует несколько вариантов отделки квартир в новостройке:

Без отделки . Иначе ее называют черновой отделкой . Это минимум, который должен быть и без него нельзя сдать дом в эксплуатацию. В такой вид отделки как правило входит стяжка пола, выравнивание стен, окна, входная дверь, коммуникации, система отопления. Такая квартира, конечно, будет стоить дешевле, но в ней нельзя проживать до тех пор, пока не будет сделан ремонт.
Предчистовая отделка включат в себя все, что входит в предыдущий вид отделки, плюс межкомнатные перегородки, межкомнатные двери, стены и потолок выровнены . Этот вид отделки популярен среди жилья экономкласса.
Чистовая или «под ключ». Она включает в себя установленную сантехнику, ванну, подоконники и откосы на окнах, поклейку обоев, на полу постелен линолеум, ламинат и пр. Качество материалов зависит от класса жилья. В такую квартиру можно заселяться и жить.
Муниципальная отделка . Она включает в себя все, что входит в чистовую отделку для жилья эконом класса, то есть используются материалы самого низкого качества. Такая отделка, как правило, проводится для социального жилья по специальным программам.

Какой вариант отделки застройщик предлагает будущему владельцу и что в него входит, должно быть прописано в договоре .

При приеме квартиры от застройщика, необходимо взять с собой этот документ и все тщательно проверить на соответствие по факту.

Налоговый вычет за ремонт квартиры

Согласно ст. 220 Налогового кодекса РФ (НК РФ) граждане России имеют право на налоговый вычет в сумме фактически произведенных ими расходов на приобретенную недвижимость. Помимо этого право на налоговый вычет можно использовать и на ремонт квартиры . Однако, необходимо соблюсти ряд обязательных условий:

Надо быть плательщиком НДФЛ (налога на доход физических лиц), то есть иметь официальное трудоустройство;
Такое право не должно быть использовано ранее;
В договоре, на основании которого приобретена квартира, должно быть прописано, что квартира сдана собственнику без отделки ;
Заявить о налоговом вычете на ремонт (отделку) можно только одновременно с ним же на покупку квартиры . Отдельно он предоставляться не будет.

Такого рода компенсация полагается только собственникам . То есть, чтобы получить вычет нужно зарегистрировать свое право в Росреестре.

Также важно знать, что вычет положен в соответствии с законом на сумму не более 2 000 000 рублей.

Заключение

Как правило, покупатель при поиске жилья на первое место ставят месторасположение дома, затем выбирает планировку квартиры и лишь потом интересуется отделкой. Именно поэтому более востребованным для жилья экономкласс является вторичный рынок жилья. Приобретая квартиру, можно сразу заезжать и жить.

Чтобы разобраться с критериями подбора нового жилья и в целях экономии времени лучше обратиться за помощью к специалистам (юристу или риэлтору). Они смогут помочь избежать множества ошибок, а также не нарваться на мошенников.

Обращаться к специалистам по недвижимости необходимо, если человек является юридически не грамотным и не может сам разобраться в документах. Проверка правоустанавливающих документов на квартиру является важным моментом.

Вопрос

Налог вычет за ремонт квартиры

Квартира без ремонта приобретена в совместную долевую собственность. Как получить налоговый вычет на ремонт?

Ответ

Правом на налоговый вычет могут воспользоваться все сособственники, но только в том случае, если они ранее не использовали это право. Также собственники должны являться плательщиками НДФЛ, то есть работать официально. Например, пенсионерам вычет не полагается, так как пенсия не облагается налогом.

Покупка квартиры для большинства людей – это невероятно радостный шаг, событие, которое случается раз в жизни. Современный рынок недвижимости предлагает массу вариантов покупки жилья в новострое – давайте разберемся вместе, как правильно выбирать квартиру в новом доме, на что смотреть в первую очередь и как обезопасить себя от проблем в будущем.

1 От общего к частному – выбираем район

Новый дом в старом районе с обширной инфраструктурой, рядом с работой, школой, больницей и детским садиком – просто идеальный вариант. Однако зачастую о таком приходится только мечтать – квартиры в таких домах стоят в несколько раз дороже тех, что на окраинах. В любом случае, выбирая район, следует обратить внимание на транспортную развязку, оценить реально время, которое вы будете проводить в дороге к школе и работе. Далеко не все застройщики заботятся о том, чтобы рядом с домом ходили маршрутки или общественный транспорт.

Прежде, чем выбрать район и конкретный квартал, не забудьте поинтересоваться их прошлым – кто знает, может, дом построен на старом кладбище или на месте больницы для душевнобольных. Даже мусорная свалка в качестве предшественника не очень-то радует. Если вы и не верите в призраков, то оцените ситуацию с точки зрения практичности – продать квартиру в доме с такой предысторией в будущем будет не так-то просто. Поинтересуйтесь и географией местности – нередко под нашими ногами находятся подземные озера, катакомбы или просто слишком подвижные грунты. В погоне за прибылью многие застройщики пренебрегают рекомендациями ученых, выстраивая дома побольше и повыше – главное, успеть продать.

Если вы владеете автомобилем или планируете его приобрести, обратите внимание на наличие подземного паркинга, узнайте, где находится ближайшая наземная парковка с охраной. Нередко дома строятся без этих крайне важных сооружений – в этом случае оцените возможности тротуаров и дворов принять автомобили всех жильцов многоэтажек.

Чем дальше район от центра, тем дешевле недвижимость, и тем больше желающих ее приобрести. Среди них и многочисленные перекупщики и даже аферисты. Если вы покупаете квартиру в новострое, что называется, с рук, то срок владения меньше года явно указывает на перекупщика или весомые проблемы в самой квартире, а если в документах и вовсе значится несколько месяцев с момента покупки, то вам следует воздержаться от сделки – очень высока вероятность махинаций с документами. Обычно в последнем случае покупателей заманивают выгодной ценой.

2 Дом, милый дом – с ремонтом или без?

Критерии выбора квартиры в новостройке напрямую связаны с критериями выбора самого дома. В целом многоэтажки можно разделить на монолитно-каркасные и панельные. Первые – более дорогие, но и более прочные, с возможностью свободной планировки. В панельных домах внутренние перегородки зачастую являются частью несущей конструкции, поэтому покупателям придется смириться с существующей планировкой. Зато стоимость квартир как минимум на 20% меньше, чем в первом случае. К тому же, в панельных домах чаще всего можно выбрать – установленной сантехникой, поклеенными обоями. Не будем рассуждать о качестве таких работ, но на первое время, которое способно растянуться на несколько лет, этот ремонт может серьезно вас выручить.

С технологией советский народ имел возможность познакомиться еще в 80-е годы прошлого века, когда были построены типовые многоэтажки-близнецы. Летом в таких домах жарко, зимой может быть холодно. Спасает только качественное утепление. Если застройщик не позаботился об этом заранее, можете сразу же приплюсовать к стоимости квартиры несколько тысяч долларов, которые придется потратить на эти процедуры. Заодно и изолируете квартиру от городского шума и слишком громких соседей – чрезмерная слышимость еще один значимый недостаток панельных многоэтажек. Правда, помимо финансовых расходов, придется пожертвовать и сантиметрами жилого пространства.

Особенно весело всем жильцам придется на начальном этапе, когда люди буду заселяться и массово проводить ремонты. Работа перфоратора даже через 3 этажа вверх или вниз в панельном доме будет слышна не хуже, чем если бы ремонт проводил сосед. С маленьким ребенком на руках этот недостаток ощущается особенно остро, поэтому разузнайте заранее, сделали ли соседи ремонт и когда планируют его делать. С некоторыми можно даже договориться о совместной звукоизоляции – например, соседи сверху , тогда вам не придется создавать преграды для шума со стороны потолка, а вы можете в свою очередь утеплить и обеспечить шумоизоляцию пола в собственной квартире, оказав услугу соседям снизу.

Но, что бы вы ни делали, если застройщик не соблюдал правильную технологию строительства и не проложил между отдельными панелями виброизоляционные прослойки, шум, создаваемый вибрацией, будет всегда нарушать покой в вашем доме. К этому можно разве что привыкнуть.

Пару слов о том, когда покупать квартиру. Многие застройщики предлагают и сегодня выбрать жилье еще на стадии его планирования – так действительно дешевле. Однако красивые только на бумаге многоэтажки рискуют такими и остаться – финансовые кризисы глобального или частного порядка уже даже вошли в привычку.

Даже если вы уверены в счастливом исходе строительства, не спешите строить планы, расписывая их по месяцам. В большинстве случаев сроки сдачи жилья переносятся – на несколько месяцев, полгода или даже год. Будьте готовы к самым худшим прогнозам – если строители справятся раньше, это будет отличной новостью! Если вы не готовы ближайшие полгода-год испытывать свои нервы на прочность, то отложите переезд – за это время во всех соседних квартирах пройдут самые громкие и массовые ремонтные работы.

3 А моя любовь живет на двадцать пятом этаже…

Это только в голливудских фильмах все супергерои, страстные любовники, гении искусства и всевозможные мистеры Греи комфортно чувствуют себя на сотом этаже с прекрасным видом из окна. В фильмах не случается поломок лифта, отключений электроэнергии или испорченной соседней многоэтажкой панорамы. Большинство застройщиков, кстати, включают в стоимость квадратных метров и этот самый вид из окна. Бесспорно, преимущество жизни сверху – минимум соседей, которые могут вас затопить. Правда, в некоторых случаях вас может залить и банальный дождь, но это уже явная недоработка застройщиков.

Самое главное при выборе квартиры на верхних этажах – правильно определиться с ориентацией по сторонам света. Окна, развернутые на восток или запад – такие квартиры действительно стоит выбрать. В этом случае солнышко будет заглядывать в окно только утром или вечером. Но с южной стороны квартиры самые душные, а с севера – слишком темные. Оцените и количество свободного пространства перед домом – если рядом находится свободная площадка, скорее всего, в ближайшее время там вырастет новая многоэтажка, которая испортит вам весь обзор.

К слову, не торопитесь , примыкающую непосредственно к шахте лифта – это полезное во всех смыслах устройство является источником постоянной вибрации и шума.

Не забывайте, что на всех этажах, которые идут выше девятого, установлены только электроплиты и прочие электроприборы, а вода подается за счет работы электронасосов. Да, за свет вам придется платить по специальным тарифам, однако представьте себе, что будет, если электричество отключат? Авария на линии, буйство стихии или недостаток мощности и вы останетесь не только без света, но и без горячей пищи, воды, лифта, холодильника и даже не сможете смыть, пардон, воду в туалете. Одним словом, от удобств в квартире останется одно название! А если в семье маленькие дети или больные люди? Страшно представить…

4 Мечты сбываются – определяемся с планировкой

Итак, вам удалось выбрать достойный район, оценить достоинства и недостатки дома и даже оптимальный этаж оказался вам по карману. Самое время заглянуть внутрь квартиры и определиться с планировкой. Как уже говорилось выше, в панельных домах планировка весьма ограничена, зато в монолитно-каркасных или монолитно-кирпичных есть где разгуляться.

Условно планировки квартир можно разделить на три группы:

Закрытая планировка – все комнаты, а также кухня и ванная, изолированы друг от друга и соединены коридором.
Частично закрытая – в этом варианте планировки кухня, гостиная, холл и столовая объединены в открытое пространство, разделенное разве что небольшими перегородками или мебелью. Полностью закрытыми остаются только спальня, детская и санузел.
Open space – полностью открытая планировка, так называемая квартира-студия, в которой все на виду, кроме, разве что, унитаза. Отсутствие перегородок создает эффект объемности помещения и действительно экономит квадратные метры.

Закрытые и частично закрытые виды планировок лучше всего подойдут для семей, ведь и детям, и родителям иногда хочется побыть в тишине и заняться своими делами. Каждую комнату можно обустроить в том стиле, который нравится ее владельцу. Межкомнатные стены при должном уровне звукоизоляции позволят вам свободно смотреть кино или слушать музыку, не мешая остальным. В такой квартире вы даже сможете тайком пробраться ночью к холодильнику!

В открытой квартире сделать что-либо тайком будет проблематично, так что она идеально подойдет разве что холостякам. Конечно, можно поэкспериментировать и создать некоторые зоны, огороженные мебелью, шкафами. Однако полноценной конфиденциальности вы вряд ли добьетесь. Зато гости будут в восторге!

Открытую планировку семейным парам с детьми можно применить разве что частично, объединяя кухню и гостиную, спальню и рабочий кабинет. Так даже в тесной квартире появится больше места и ощущение свободного пространства. Минус открытого пространства – неприятные запахи и звуки, которые могут доноситься с кухни в процессе приготовления пищи. Если вытяжка поможет решить проблему с запахами, то звуки таки придется терпеть.

5 Мой дом, моя крепость – а что в соседних «графствах»?

Выбор района, этажа, планировки – все это меркнет перед выбором соседей. Казалось бы, какое отношение эти люди имеют к приобретению квартиры? Имеют, еще какое! Безусловно, что риелторы на все расспросы о соседствующих с вами жильцах распишут их как исключительно милейших людей с отличным воспитанием, однако верить этому совершенно не следует.

Если квартира вам понравилась и вы в полушаге от ее приобретения, не постесняйтесь посетить примыкающие к вам квартиры, как по бокам, так и снизу и сверху. Формулировка визита "Здравствуйте, я ваш будущий сосед. Давайте знакомиться!" всех устроит, а вам позволит оценить картину происходящего. Если дверь квартиры сверху откроет мужчина с перегаром и запухшим лицом, высока вероятность того, что именно этот индивидуум испортит вам жизнь ночными пьянками и ссорами с женой.

Бабушка, которая все обо всех знает и всеми недовольна, точно так же будет недовольна и вами – готовьтесь к постоянным препирательствам по поводу и без повода. Впрочем, некоторую пользу эта бабушка вам принесет – от нее вы и узнаете, кто любит ночью пошуметь или поиграться с перфоратором. Вполне возможно, что именно такой визит и послужит началом добрососедских отношений на многие года.

Подходить к решению жилищного вопроса необходимо очень серьезно, ведь отэтого выбора будет напрямую зависеть комфорт и удобство повседневной жизни. Впоследнее время новостройки появляются в огромном количестве во многих крупныхгородах, поэтому купить в них квартиру становится все более доступным даже длялюдей со средним достатком. Давайте разберемся, как выбрать квартиру в новостройке, на какиепараметры стоит обратить особенное внимание и что важно учитывать.

Преимущества новостроек

У покупки квартиры в еще строящемся доме есть множество плюсов, таких как:

наличие встроенных паркингов или гостевыхпарковок;
современные инженерные коммуникации;
надежные лифтовые системы;
уютные детские площадки, оснащенные безопаснымидетскими качелями и турниками;
однородный состав жильцов.

Выбор квартир в новостройках очень широк – здесь есть, где разгуляться.Современные жилые комплексы отличаются по многим параметрам, таким как район,уровень развития инфраструктуры, этажность, класс жилья и т.д. Итак, как выбирать квартиру вновостройке по параметрам?

Район

При выборе района проживания необходимо учитывать, удобное ли у неготранспортное сообщение, насколько близко метро и остановки общественноготранспорта, есть ли выезды на окружную магистраль. Многие современные новостройкивозводятся «комплексно», т.е. рядом с жилыми домами сразу же строятся торговыеи развлекательные объекты.

Класс жилья

Существует несколько классов жилья. Ниже рассмотрены особенности основныхклассов квартир в новостройках.

Эконом-класс. Такие новостройки, как правило,появляются в спальных районах крупных городов. При строительстве используетсяпанельная или монолитная технологии. При этом высота корпусов может достигать20-ти или даже 25-ти этажей. В большинстве случаев, они возводятся не далее,чем в 15-20 минутах от станций метро.
Комфорт-класс. Новостройки этого класса строятсяпо кирпично-монолитной технологии в уже обжитых районах города. У нихпридомовая территория является закрытой. Предусмотрены специальные отдельныекомнаты для велосипедов и колясок. Паркинги для автомобилей располагаются нацокольных этажах.
Элит-класс. Квартиры в таких новостройках имеютвсе преимущества комфорт-класса, однако при этом они могут похвалиться наличиемразных видов квартир, а также тем, что при строительстве используются оченьдорогие отделочные материалы. Конечно же, располагаются элитные новостройки впрестижных районах.

Выбираем этаж

Считается, что самые престижные этажи в середине новостройки, однаконекоторые покупатели предпочитают выбирать исключительно последние этажи,поскольку тогда можно будет насладиться красивым панорамным видом города.

Чем меньше квартир на этаже, тем комфортнее будет жить в доме. Ведь естьпринципиальная разница – у жильца будет 1-2 соседа на этаже или сразу 8-10.

Количество комнат в квартире

Выбирать количество комнат в квартире нужно исходя от того, сколько человекв семье. Конкретные советы тут давать сложно, поскольку у каждого человека естьсвои личные предпочтения. Единственное, что хочется сказать – если в семье естьдети даже несколько детей, то лучше не покупать квартиры-студии, поскольку укаждого ребенка должна быть своя личная территория.

Внешняя инфраструктура

Это один из главных параметров при выборе конкретного жилого комплекса.Нужно обратить внимание на наличие различных детских площадок, парковок иподземных гаражей, тенистых скверов, обустроенных мет для отдыха и т.д. Ведькаждому человеку хочется жить в уютном, красивом и живописном районе, в котороместь места для прогулок, магазины для совершения покупок и обустроенные стоянкидля парковки личного транспорта. Если покупатель выбирает жилье в новом районе,то нелишним будет узнать, есть ли рядом больницы, аптеки, детские сады и школы.

Внутренняя инфраструктура

Перед покупкой нужно поинтересоваться, сколько в доме будет установленолифтов, какая у них будет конструкция, а также у какого производителя они будутпокупаться. Главные критерии, на которые стоит обращать внимание – этобезаварийность и бесшумность. Еще можно узнать у застройщика, будет ли в домеустанавливаться мусоропровод, сигнализация, отдельное помещение для консьержа.Отдельно стоит выяснить, что будет располагаться на первых этаж новостройки –магазины, офисы, бизнес-центры, подземные паркинги и т.д.

Тип дома

Самыми дешевыми домами являются панельные. Их главный недостаток – наличие швов, которые могут промерзать. Главное достоинство таких домов – низкаястоимость строительства. Такие дома сейчас строят не очень часто.

Самыми популярными являются кирпично-монолитные новостройки. Чуть режезастройщики возводят полностью кирпичные здания, поскольку они являются самымидорогими

Выше рассмотрены основные параметры, на которые стоит обратить внимание привыборе квартиры в новостройке. Что ещенужно знать потенциальному покупателю квартиры в жилом комплексе?

Кирпичный фасад дома лучше, чем керамический илиалюминиевый. Панельный дом хуже монолитно-каркасного.
Квартиры со свободной планировкой лучше, чем с ужеустановленными монолитными стенами.
Идеальная высота потолка в квартире – 2,90 м и больше.
Лучше, если в конструкции фасада нет минерало-ватногоутеплителя.
Чем меньше однокомнатных квартир в выбранном подъезде,тем лучше.
Если новостройка расположена рядом с трассой илиоживленной дорогой, то чем выше этаж, тем сильнее будет слышаться шум от машин.

Как сделать выгодную покупку?

Покупка квартиры – это недешевое удовольствие, поэтому многие люди ищутспособы сэкономить. Давайте узнаем, как выгодно купить квартиру в новостройке?

Существует несколько этапов продаж квартир в жилых комплексах. Разберемосновные стадии.

Предварительные продажи. На этом этапе у застройщикаеще нет официального разрешения на строительство. Федеральный Закон РФ 214считает такие сделки незаконными. Однако на практике предварительноебронирование жилья встречается сплошь и рядом. Покупателю предоставляетсяскидка, если он возьмет на себя риск приобрести квартиру еще до началаофициальных продаж.
Начало продаж. Здесь уже у застройщика есть разрешениена строительство. По факту – на строй.площадке просто установили забор изавезли всю необходимую строительную технику для начала возведения фундамента.Цены на такие квартиры примерно на 20-30% ниже, чем на уже готовые квартиры.Как правило, именно на этом этапе раскупаются наиболее удачные планировки.
Жилой комплекс активно строится. Это отличное время дляпокупки, поскольку покупатель может оценить достоинства и недостатки дома,поговорить с дольщиками, посмотреть, как происходит процесс строительства ит.д.
вод дома в эксплуатацию. На этом этапе покупатьквартиру безопаснее всего. Однако цены на такие квартиры достаточно высокие.

Итак, ответом на вопрос о том, как выгоднее купить квартиру в новостройке будет совет – лучшевсего приобретать жилье в доме, который застройщик планирует сдать вэксплуатацию через 1-1,5 года.

Риелторы назвали основные причины, по которым люди отказываются от приобретения квартир на первичном рынке

Строительство многоквартирных домов (Фото: пользователь Yura Chizhik с сайта Flickr.com)

В России существуют люди, которые принципиально не покупают жилье на первичном рынке. Такие покупатели готовы переплатить, лишь бы не приобретать квартиру в новостройке, рассказали риелторы, которых опросила «РБК-Недвижимость».

Редакция узнала у агентов, чего боятся такие люди и почему они рассматривают исключительно вторичный рынок.

Риск недостроя

Главная причина отказа от квартиры в новостройке — это страх того, что дом не достроят, рассказал генеральный директор петербургского риелторского агентства «Проспект-Недвижимость» Константин Федоров. По его словам, такие опасения встречаются во всех регионах России, так как незавершенные и замороженные стройки есть практически везде.

«Ситуация с обманутыми дольщиками в стране крайне напряженная, — подтвердил руководитель отдела аналитики агентства Century 21 Россия Кирилл Котриков. — Люди очень опасаются оказаться без денег и без жилья».

Серьезнее прочих настроены те, кто уже имел дело с проблемными новостройками и больше не хочет повторять этот опыт, рассказал руководитель по работе с ключевыми партнерами агентства недвижимости Est-a-Tet Роман Родионцев. Такие люди уже знают, что девелопер может сорвать сроки строительства, обанкротиться или подолгу не подключать дом к инженерным коммуникациям, уточнил Родионцев. Столкнувшись с этим один раз, человек, скорее всего, разуверится в новостройках и переключится на вторичное жилье, заключили риелторы.

Сомнительное качество жилья

Отказываются от сделок на первичном рынке и те, кто готов поверить в своевременную достройку жилого комплекса. Такие люди просто считают новое жилье некачественным, рассказали в агентстве Century 21 Россия. «На днях в наше агентство обратилась покупательница, которая рассматривает квартиры исключительно в сталинских домах. Она убеждена, что такие здания надежнее новостроек, в них намного лучше тепло- и звукоизоляция, ведь раньше строили на века», — привела пример генеральный директор подмосковного агентства недвижимости «Оранж» Олеся Рудакова.

«Поскольку строительство — затратный процесс, а стоимость 1 кв. м в новостройке должна обеспечивать полную и быструю продажу, застройщики вынуждены искать способы экономить, — объяснил Кирилл Котриков. — Некоторые выбирают простейший вариант — сэкономить на материалах. Даже в случае, когда все материалы строительства обеспечивают минимально необходимое качество, далеко не всегда они достаточны для обеспечения комфорта. Например, звукоизоляция во многих новостройках, по отзывам жильцов, в разы хуже, чем на «вторичке».

Скептический настрой в отношении нового жилья заметили и в агентстве «Азбука Жилья». По словам директора этой компании Владимира Каширцева, покупатели квартир переключаются на вторичный рынок из-за плохой теплоизоляции, кривых стен и даже трещин, которые можно заметить в новостройках на стадии возведения.

Фактическая неготовность дома

Даже человек, который верит в надежность и добросовестность застройщика, выберет вторичную квартиру, если ему нужно срочно переехать, рассказали риелторы. «Например, покупатель уже продал квартиру, расположенную в другом регионе, а средств, необходимых для аренды съемного жилья, у него нет, — объяснил руководитель отдела городской недвижимости одного из филиалов компании «НДВ-Недвижимость» Денис Гаджиев. — Как показывает практика, принципиально выбирают вторичное жилье также те покупатели, которым необходимо срочно прописать семью, получить какие-либо льготы, встать в очередь в школу или детский сад».

Наличие детей школьного возраста практически гарантирует выбор в пользу вторичного жилья, отметили в агентстве Est-a-Tet. «Если в продаваемой квартире ребенок является одним из собственников и необходима новая регистрация, то люди, скорее всего, выберут «вторичку», — заявил Роман Родионцев. — Органы опеки дадут разрешение на покупку несовершеннолетним квартиры в новостройке только в том случае, если степень готовности объекта более 70%».

Фактическая неготовность дома в новостройке останавливает и тех, кто хотел бы увидеть соседей до переезда, обнаружили в «Азбуке Жилья». «Некоторые наши клиенты просят познакомить их с соседями по лестничной клетке, желая знать больше о качестве жизни в районе и доме, а заодно проверить адекватность людей, с которыми, возможно, придется делить пространство прихожей», — признался Владимир Каширцев.

Фото: пользователь Ilya Tararov с сайта Flickr.com

Нежелание делать ремонт

Те, кто не хочет делать ремонт с нуля, выбирает квартиру на вторичном рынке в хорошем состоянии, отметили в агентстве Est-a-Tet. «Часто такие вторичные квартиры продаются с хорошим ремонтом и даже с мебелью, а рядом — развитая инфраструктура», — подтвердила директор казанского агентства «Родные стены» Альбина Шагиева. При этом значительная часть новостроек сдается в эксплуатацию с квартирами без отделки — а это предусматривает дополнительные расходы на проведение ремонта, обратили внимание в «НДВ-Недвижимости».

«На вторичном рынке волнения отпадают сами собой, — заключил Владимир Каширцев из «Азбуки Жилья». — Тут все готово — живите себе на здоровье. Дополнительные расходы на ремонт могут подождать, а переехать в квартиру можно и в том состоянии, в котором ее купили».

«Качество ремонта в тех ЖК, где квартиры сдаются с отделкой, — это еще один фактор. Таких домов немного, квартиры в них дороже на приличную сумму, а уровень выполненных работ не всегда на высоте, — заявила руководитель учебного центра для риелторов компании «Мегаполис-Сервис» Юлия Безина. — Согласитесь, будет обидно, если условно бесплатная розетка внезапно вываливается, штукатурка пузырится уже через полгода, а обои безвкусны и нагоняют тоску? Похвастаться таким жильем точно не получится. Многие понимают, что все равно придется исправлять недостатки отделки от застройщика. А зачем платить больше, если можно найти симпатичный вариант на «вторичке»?

Фото: пользователь Yura Chizhik с сайта Flickr.com

Неудобное расположение новостройки

Люди предпочитают жилье на «вторичке» потому, что в больших городах центр обычно застроен — а значит, новостройки появляются на окраинах, рассказала Олеся Рудакова из агентства «Оранж». «Люди просто не хотят жить далеко от цивилизации», — заявила риелтор.

«В крупных городах транспортная доступность жилого района очень важна — людям ежедневно необходимо преодолевать определенное расстояние до работы, и конечно, это должно занимать приемлемое количество времени. Застройщики же возводят объекты там, где было получено разрешение — в некоторых городах просто нет места для строительства в комфортном с точки зрения транспорта месте», — подтвердил Кирилл Котриков из Century 21.

«Многие ЖК строятся на бывших болотах, рекультивированных мусорных полигонах и других не самых приятных территориях, — добавила Юлия Безина. — Приезжие, как правило, этого не знают, а вот местные жители «новую и красивую новостройку» будут обходить стороной. Перепродать такое жилье будет непросто».

Фото: пользователь Yura Chizhik с сайта Flickr.com

Транспортная недоступность и нехватка зелени

Удаленность новых ЖК от обжитых районов неминуемо приводит к следующей проблеме — транспортной недоступности новостройки. Автобусы в новые районы могут пустить через несколько лет после заселения домов, поэтому новоселы часто оказываются отрезанными от мира внутри компактного микрорайона, предупредили риелторы. Этот вопрос особенно важен для пожилых людей, которые всегда оценивают близость остановки общественного транспорта, указал Владимир Каширцев.

Удаленность крупных новостроек от обжитых районов привлекает людей, которые привыкли ездить на личной машине. В результате в новых жилых комплексах оказывается очень большая доля жильцов с собственным автомобилем, заключили риелторы. Из-за этого на выезде из ЖК постоянно образуются пробки, а между местными жителями мгновенно возникает конкуренция за парковочные места, обратили внимание в «Азбуке Жилья».

«Когда въезжаешь в новостройку в новом микрорайоне, не стоит рассчитывать на привлекательный вид из окна, — добавила генеральный директор мытищинского филиала агентства «Мегаполис-Сервис» Вера Ларионова. — Даже если застройщик постарался максимально обустроить придомовую территорию, то пройдет довольно много времени до того момента, когда кусты и деревья будут радовать глаз».

Фото: пользователь Yura Chizhik с сайта Flickr.com

Шум от ремонта и строительства

Многие люди не станут покупать жилье в новостройке из-за страха «вечного ремонта», рассказали в агентстве «Мегаполис-Сервис». «Жильцы вселяются поэтапно и, как правило, начинают ремонт, так что шум дрелей и перфораторов, пыль, запахи и прочие сопутствующие процессу неудобства, как показывает практика, могут длиться до пяти лет, — заявила Вера Ларионова. — Если молодежь на это обращает мало внимания в силу своей занятости и отсутствия в квартире в дневное время, то пожилым людям в такой ситуации деваться просто некуда. Терпеть все эти прелести несколько лет мало кто из них согласится».

Вторичные квартиры предпочитают те, кто ценит покой и тишину, согласились в Est-a-Tet. «Как правило, после сдачи дома в эксплуатацию нераспроданными может остаться до 15% дома, — предупредил Роман Родионцев. — Оставшаяся часть собственников в течение примерно двух лет делает ремонт, параллельно в течение этого времени реализуется оставшаяся часть квартир. К тому же покупатели, которые планируют в квартире дорогую отделку, остерегаются, что она может быть испорчена из-за усадки нового дома».

Дополнительные неудобства возникают из-за строительства новых корпусов и очередей жилого комплекса вблизи уже сданных домов, отметили риелторы. «При реализации масштабных проектов покупателей первых домов может пугать перспектива жить рядом со стройкой», — сообщил Денис Гаджиев из «НДВ-Недвижимости». В этом случае звук забивания свай, строительная пыль и подъемные краны станут неотъемлемыми спутниками жильцов новостройки.

Невозможность окупить затраты

Отдельная категория людей, выбирающих вторичную недвижимость, — инвесторы, которые намерены зарабатывать на сдаче квартир в аренду. Приобретение жилья на этапе строительства гарантирует, что в течение длительного времени покупатель будет ждать ввода дома в эксплуатацию — а значит, не сможет получать прибыль от сдачи квартиры, рассказали в агентстве Est-a-Tet.

Фото: пользователь Yura Chizhik с сайта Flickr.com

Отсутствие школ и детсадов

Наличие детских садов, школ и других объектов, характеризующих качество городской среды, все чаще определяют выбор покупателя, констатировали в Century 21. Семьи с детьми предпочитают вторичные квартиры, так как там гарантированно есть школы, поликлиники и детские сады. Жителям новостроек придется ждать, пока эти объекты будут достроены, предостерегли риелторы.

«Во многих новостройках нет ни школ, ни детских садов, ни поликлиник. Особенно этим славятся микрорайоны для военнослужащих. В них, помимо домов, изначально не предусмотрена сопутствующая инфраструктура, — рассказала Вера Ларионова. — Но и в других только что построенных микрорайонах этих проблем достаточно. К примеру, рядом с Красногорском находится «Павшинская пойма», где только год назад появились поликлиника и почта, а люди здесь проживают уже почти восемь лет».

«Детский сад, школа, поликлиника, привычные магазины — все это привязывает к себе и при возможном переезде на новое место жительства может быть точкой отказа для таких изменений в жизни», — согласилась Юлия Безина.

Стремление сэкономить

Десятая причина — это банальная нехватка денег на квартиру в новостройке, утверждают риелторы, опрошенные «РБК-Недвижимостью». Во многих городах России вторичные квартиры дешевле первичных, рассказали в агентстве «Родные стены». «Не получится купить квартиру в новостройке в нормальном районе по цене хрущевки, — констатировала Альбина Шагиева. — К примеру, в Казани цены на новостройки на этапе старта продаж выше, чем на аналогичные объекты на «вторичке». К тому же в нужном районе новостроек может не быть, а если строительство и ведется, то в развитых и обжитых районах цены на такие квартиры гарантированно будут кусаться».

«Вложившись в ипотеку на «первичке», нужна серьезная сумма на ремонт — а если ты еще и на съемной квартире живешь, то это выходит весьма накладно», — добавила Юлия Безина.

При выборе вторичной квартиры экономия возникает даже в коммунальных платежах, считают риелторы. Суммы в квитанциях нового жилого фонда зачастую оказываются выше, чем в домах советской постройки. «На сегодняшний день, когда платежеспособность населения снизилась, для многих предпочтительнее квартиры с маленькой кухней и прихожей, но с достаточным, а не избыточным количеством жилой площади, — считает Олеся Рудакова. — Люди не хотят платить за просторные холлы, коридоры и санузлы, которые свойственны многим современным новостройкам».